Novo crédito imobiliário para famílias que ganham acima de R$ 12 mil: o que muda?

O governo federal anunciou nesta sexta-feira (10) uma nova política de crédito imobiliário voltada para famílias de classe média com renda a partir de R$ 12 mil mensais — público que tradicionalmente fica fora do programa Minha Casa, Minha Vida. A medida visa ampliar o acesso ao financiamento habitacional para esse segmento, com mudanças que devem facilitar a compra da casa própria. No entanto, especialistas alertam: os efeitos tendem a ser de curto e médio prazo.

Principais mudanças no financiamento

Teto do imóvel financiado sobe de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A Caixa Econômica Federal volta a financiar até 80% do valor do imóvel (antes era 70%).

Isso significa entrada mínima de 20%, reduzindo o valor necessário para aquisição do imóvel.

Foi estabelecido teto de juros de 12% ao ano, evitando aumentos abusivos — hoje, taxas variam entre 11,3% e 13,5% + TR.

“Com o aumento do teto e o financiamento de 80%, o cliente precisa colocar menos recurso próprio na hora da compra. Isso é muito significativo”, afirma Anderson Morais, diretor da BRZ Empreendimentos.

De onde virão os recursos?
O governo vai mexer nas regras de uso da poupança, principal fonte de financiamento habitacional:

Dos 20% dos depósitos que ficam retidos no Banco Central (compulsório), 5% serão liberados de imediato, injetando cerca de R$ 35 bilhões no mercado.

O compulsório será reduzido gradualmente para 15%.

A cada R$ 1 emprestado em crédito imobiliário, o banco poderá liberar R$ 1 da poupança para uso livre por cinco anos, desde que renove o crédito depois desse período.

“Esse modelo reduz o compulsório e cria um mecanismo de ‘matching’, incentivando os bancos a ofertarem mais crédito com juros menores”, diz o especialista Daniel Claudino.

Resumo: antes e depois da medida

Antes
Agora

Teto do imóvel
R$ 1,5 milhão
R$ 2,25 milhões

Percentual financiado
Até 70% (entrada mínima de 30%)
Até 80% (entrada mínima de 20%)

Juros
11,3% a 13,5% + TR
Teto de 12% ao ano

Crédito disponível
Limitado (compulsórios altos)
Liberação de R$ 35 bi + novas regras

Quando os efeitos serão sentidos?
A nova política ainda depende de regulamentações do Conselho Monetário Nacional (CMN) e do Banco Central. A previsão do governo é que as mudanças estejam plenamente em vigor até 2027, mas a liberação de recursos já começa antes.

Segundo Claudino, o impacto será gradual e depende também da queda da taxa Selic, atualmente em 15%.

Desafios persistem: a poupança está se esgotando
Apesar do otimismo, há sinais de alerta:

Em setembro, os saques da poupança somaram R$ 15 bilhões, o maior valor já registrado para o mês.

De janeiro a setembro, a saída líquida foi de R$ 78,5 bilhões, sete vezes mais do que no mesmo período de 2024.

A poupança ainda soma R$ 1 trilhão, mas o ritmo de retiradas preocupa.

“A poupança está deixando de existir. O governo precisa responder a esse fenômeno econômico”, disse o ministro das Cidades, Jader Filho.

Rubens Menin, presidente da MRV, maior construtora do país, também elogiou a medida, mas alertou para a necessidade de modelos de funding de longo prazo, que deem previsibilidade ao setor.

“Com juros elevados, o funding se torna mais caro e limitado. Precisamos reduzir os juros para destravar o mercado”, afirma Menin.

Conclusão
A nova política é um passo importante para reintegrar a classe média ao mercado imobiliário, com condições mais acessíveis e estímulos ao crédito. Porém, seu sucesso depende de três fatores-chave:

Regulamentação eficaz e rápida do CMN e BC.

Queda da taxa Selic nos próximos anos.

Criação de alternativas ao modelo baseado na poupança, que dá sinais de esgotamento.