A cidade também precisa vender a rua

Escrevo esta coluna sentado em frente ao Sesc, observando uma coisa aparentemente banal: uma fachada.

Não é exatamente o tema mais excitante para quem prefere imaginar que o futuro das cidades será decidido por grandes discursos sobre sustentabilidade, inteligência artificial ou algum novo nome inventado para aquilo que antigamente chamávamos simplesmente de viver bem. Mas a fachada à minha frente diz muito sobre a cidade.

Uma intervenção relativamente simples mudou a maneira como o edifício se apresenta à rua. Criou-se uma espécie de camada intermediária entre dentro e fora, um espaço que acolhe, convida, aproxima. O edifício deixou de funcionar apenas como objeto colocado sobre um terreno e passou a participar da vida urbana.

Parece pouco. Não é.

Boa parte da qualidade de uma cidade acontece justamente nesses poucos metros entre a porta de um edifício e a rua. É ali que alguém diminui o passo, encontra outra pessoa, decide entrar em uma loja, senta-se, espera, observa uma vitrine ou simplesmente percebe que aquele lugar não quer expulsá-lo.

Jane Jacobs compreendeu cedo que ruas interessantes dependem dessa interação permanente entre edifícios e espaço público. Jan Gehl passou décadas lembrando aos planejadores uma descoberta igualmente revolucionária: seres humanos possuem aproximadamente o tamanho de seres humanos. Ainda assim, passamos boa parte do século XX desenhando cidades como se fôssemos observá-las de helicóptero.

Palmas é um laboratório particularmente interessante dessa contradição.

Temos uma cidade de grandes avenidas, enormes distâncias, generosos afastamentos e uma escala urbana que frequentemente impressiona quando vista do alto. No chão, entretanto, a experiência é outra. E, infelizmente, é no chão que moramos.

A Avenida JK é talvez o exemplo mais evidente. Em determinados trechos, existem aproximadamente 70 metros entre uma fachada e outra. Essa dimensão, combinada com edificações relativamente baixas, produz uma relação espacial pouco acolhedora. O pedestre sente a distância antes mesmo de calculá-la. A rua parece maior, o sol parece mais forte e o destino parece sempre um pouco mais longe.

Isso não significa, evidentemente, que devemos acordar amanhã com retroescavadeiras para estreitar as avenidas de Palmas. Seria a típica solução urbanística em que, para corrigir um erro de planejamento, cria-se outro ainda mais caro.

A infraestrutura existe. O desafio agora é aprender a utilizá-la.

Se temos avenidas muito largas, precisamos permitir maior intensidade de ocupação ao redor delas. Mais altura em pontos adequados, maior densidade, fachadas mais próximas da vida urbana, usos mistos, comércio no térreo, habitação, escritórios, restaurantes e serviços convivendo no mesmo território.

O espaço já está pago. A avenida já existe. A drenagem já existe. A iluminação já existe. Em muitos casos, água, energia e saneamento também já chegaram. Curiosamente, porém, nossas legislações frequentemente fazem tudo o que podem para impedir que essa infraestrutura seja utilizada em sua plenitude.

É aqui que o assunto deixa de interessar apenas ao arquiteto e passa a interessar diretamente ao incorporador.

O mercado imobiliário costuma ser tratado no debate urbano como uma espécie de adolescente inconveniente que precisa ser constantemente vigiado para que não destrua a casa. Cria-se recuo, limita-se altura, exige-se estacionamento, determina-se ocupação, separa-se uso, restringe-se densidade e, depois de dezenas de páginas de normas, alguém se pergunta por que determinado empreendimento não é economicamente viável.

A resposta costuma ser atribuída à “ganância do mercado”. Naturalmente.

Alain Bertaud tem uma observação incômoda para esse tipo de planejamento. Cidades não são esculturas produzidas por planejadores. São mercados de trabalho e de moradia em que milhões de decisões individuais acontecem simultaneamente. O papel do urbanismo deveria ser permitir que essas relações funcionem melhor, e não tentar antecipar cada escolha que moradores e empresas farão durante as próximas décadas.

Isso não significa ausência de regras. Significa compreender o limite delas.

Para um incorporador, cada exigência urbanística possui um preço. Um afastamento não é apenas uma linha desenhada sobre a planta. É terreno que não poderá receber determinada ocupação. Uma vaga obrigatória não é apenas um retângulo de 2,50 por 5 metros. É estrutura, circulação, rampa, impermeabilização e capital incorporados ao preço do produto. Uma limitação arbitrária de altura não é simplesmente uma questão estética: pode determinar se aquele terreno produzirá ou não retorno suficiente para justificar o investimento.

A legislação urbana é, portanto, também política econômica.

E talvez seja justamente essa dimensão que ainda compreendemos pouco.

Quando uma prefeitura dificulta a construção em áreas já dotadas de infraestrutura, ela não está apenas interferindo no desenho da cidade. Está alterando preços, direcionando investimentos e empurrando crescimento para outros lugares. Muitas vezes, para lugares mais distantes, em que será necessário construir novas ruas, levar redes de abastecimento e ampliar o transporte público.

Depois reclamamos do espraiamento.

Existe em Palmas uma comparação interessante. Taquaralto, apesar de ter surgido sob condições muito menos controladas do que o plano original da capital, frequentemente transmite uma sensação de intensidade urbana maior. Há comércio próximo da rua, edificações menores, usos misturados, distâncias mais curtas e uma relação mais direta entre o espaço privado e o público.

Não estou defendendo que Taquaralto seja reproduzido literalmente em toda Palmas. Tampouco que ausência de planejamento seja virtude. Seria trocar um dogma por outro.

Mas existe ali algo que o planejamento formal deveria ter humildade suficiente para observar: quando as pessoas possuem alguma liberdade para adaptar os espaços às suas necessidades, surgem relações urbanas que nenhuma planilha conseguiu prever.

E isso também produz economia.

Uma rua agradável aumenta permanência. Permanência aumenta fluxo. Fluxo sustenta comércio. Comércio gera empregos. Empregos aumentam demanda. Demanda torna terrenos e imóveis economicamente mais interessantes.

Urbanidade não é inimiga do mercado imobiliário. É uma das condições do seu valor.

O incorporador deveria, portanto, participar muito mais ativamente do debate sobre legislação urbana. Não apenas para pedir índices maiores ou defender interesses específicos de um empreendimento, mas para discutir uma questão mais profunda: que tipo de cidade permite produzir melhores imóveis, melhores ruas e, consequentemente, melhores negócios?

Existe uma diferença importante entre defender liberdade urbanística e defender privilégio urbanístico. A primeira busca regras simples, previsíveis e aplicáveis a todos. A segunda busca uma exceção no gabinete certo. Uma é mercado. A outra é corporativismo.

O setor imobiliário deveria ter especial interesse na primeira.

Porque uma cidade em que apenas quem possui escala, relações políticas ou capital suficiente para atravessar anos de burocracia consegue desenvolver projetos não é exatamente uma cidade de livre iniciativa. É apenas uma cidade em que a complexidade regulatória selecionou seus vencedores antes mesmo de o consumidor escolher.

Palmas ainda possui uma oportunidade rara. Por ser jovem, conserva grandes áreas passíveis de transformação e uma infraestrutura urbana que pode comportar muito mais intensidade do que atualmente recebe. Podemos continuar preenchendo esses espaços lentamente, seguindo regras concebidas para uma cidade imaginada décadas atrás, ou permitir que ela amadureça.

Isso significa aceitar altura quando a infraestrutura comportar. Mistura de usos quando houver demanda. Menos vagas quando o mercado não precisar delas. Fachadas mais próximas das calçadas. Mais liberdade para que arquitetos, incorporadores e consumidores experimentem soluções.

Naturalmente, algumas experiências darão errado. Esse é o problema da liberdade: ela permite erros. O planejamento central possui uma vantagem maravilhosa nesse aspecto — ele também erra, mas obriga todos a errarem juntos.

Talvez a questão essencial para Palmas e para tantas outras cidades brasileiras seja menos complicada do que fazemos parecer.

Não precisamos destruir as avenidas que já construímos. Precisamos permitir que a cidade cresça ao redor delas. Não precisamos combater o mercado imobiliário. Precisamos exigir que ele dispute consumidores e produza lugares melhores. E não precisamos de um urbanista tentando prever exatamente como viveremos daqui a cinquenta anos.

Precisamos de regras capazes de admitir que ele não sabe.

Quando edifício e rua conseguem conversar, a cidade começa a funcionar. Quando legislação, mercado e arquitetura também conseguem conversar, algo ainda mais raro acontece: o investimento privado pode deixar de ser apenas construção de metros quadrados e passar a produzir urbanidade.

Talvez seja essa a discussão que incorporadores, arquitetos e gestores públicos deveriam estar fazendo.

Porque o mercado imobiliário não vende apenas apartamentos.

Mesmo quando não percebe, ele também vende a cidade.

Alex Andrew

Arquiteto & Urbanista

Coordenador do projeto sextas na cidade

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